Среда, 11 мая 2022 12:09

Ответы на актуальные вопросы граждан НКО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Республики Саха (Якутия)»

Автор
Оцените материал
(0 голосов)

 

Вопрос:

Учитывается ли площадь балконов, лоджий, веранд и террас при расчете размера взноса на капитальный ремонт, подлежащего уплате собственником помещения.

Ответ:

В соответствии с положениями части 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.

Пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно пункта 12 Требования к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. № 90 площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Таким образом, при расчете размера взноса на капитальный ремонт, подлежащего уплате собственником помещения, площадь балконов, лоджий, веранд и террас не учитывается.

При этом обращаем внимание, что определение общей площади жилого помещения осуществляется на основании сведений и документов государственного кадастра недвижимости.

Вопрос:

В каком порядке осуществляется возврат собственникам помещений средств фонда капитального ремонта в связи с исключением из региональной программы многоквартирных домов, расположенных на земельных участках, предоставленных под развитие застроенных территорий?

Ответ:

Согласно пункту 1 части 2 статьи 168 Жилищного кодекса в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции.

При этом, согласно части 2 статьи 184 Жилищного кодекса в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме.

В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Вопрос:

В каких случаях начисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах по встроенно-пристроенным и пристроенным нежилым помещениям?

Ответ:

В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491).

В соответствие с пунктом 24 Правил № 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.

Таким образом, начисление взносов по встроенно-пристроенным и пристроенным нежилым помещениям к многоквартирным домам осуществляется только в случае, если, пристроенное к нему помещение являются единым имущественным объектом в соответствии с технической документацией к этому многоквартирному дому.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 3 Правил №491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

При этом согласно пункту 4 Правил № 491 в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Вопрос:

В каком порядке осуществляется начисление взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах по подземным автомобильным парковкам?

Ответ:

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются в том числе построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, а также коллективные автостоянки, гаражи, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Понятие нежилое помещение в многоквартирном доме определено Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила № 354).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 Правил № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Согласно статьям 158, 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в многоквартирном доме, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости - подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест. Таким образом, начисления взносов на капитальный ремонт производится соразмерно площади нежилого помещения, являющегося подземным паркингом в многоквартирном доме.

Вопрос:

Как определяется дата возникновения обязанности по уплате взносов накапитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме,введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программыкапитального ремонта и включенном в региональную программу капитальногоремонта при ее актуализации, при условии посекционного ввода в эксплуатациюмногоквартирного дома?

Ответ:

В соответствии с частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса обязанность поуплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений вмногоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если болееранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная смесяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликованаутвержденная региональная программа капитального ремонта, в которуювключен этот многоквартирный дом, но не ранее момента возникновения правасобственности на помещение в этом доме (часть 3 статьи 158 Жилищногокодекса).

Положения данной нормы Жилищного кодекса не применяются в случаях,установленных частью 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса, в соответствие скоторой обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственниковпомещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию послеутверждения региональной программы капитального ремонта и включенном врегиональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникаетпо истечении срока, установленного органом государственной власти субъектаРоссийской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включенияданного многоквартирного дома в региональную программу капитальногоремонта.

Таким образом, установленный в соответствии с частью 5.1. статьи 170Жилищного кодекса срок возникновения обязанности по уплате взносовраспространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме внезависимости от даты ввода в эксплуатацию отдельных секции (подъездов).Также при определении срока наступления обязанности по уплате взносовсобственников помещений в случаях если многоквартирный дом вводится вэксплуатацию секциями с разными сроками ввода в эксплуатацию, по мнениюАссоциации, необходимо учитывать адрес конкретного многоквартирного дома сотдельными секциями.

В случае, если почтовый адрес вводимых в эксплуатацию секций такой же,как и многоквартирного дома, включенного в региональную программукапитального ремонта ранее, какие-либо особенности наступления обязанностипо уплате взносов собственников помещений в вводимых в эксплуатацию секцияхне устанавливаются.

В случаях, когда вводимым секциям присваиваются новые почтовые адреса,обязанность по уплате взносов собственников помещений введенной секциивозникает после ее включения в региональную программу капитального ремонтав порядке ее актуализации.

Учитывая, что при введении в эксплуатацию вновь построенной блок-секции многоквартирного дома меняется его общая площадь, в региональнойпрограмме капитального ремонта при ее очередной актуализации должна бытьуказана новая общая площадь многоквартирного дома.

Дополнительно обращаем внимание, что часть 5.1. статьи 170 Жилищногокодекса не исключает возможность установления нормативным правовым актоморгана государственной власти субъекта Российской Федерации особого порядкаисчисления сроков возникновения обязанности по уплате взносов на капитальныйремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, вводимом вэксплуатацию посекционно, при условии соблюдения установленных даннойстатьей предельных сроков.

Вопрос:

Подлежит ли списанию задолженность собственника по уплате взносов накапитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов в связи спринятием судебного решения о признании таких граждан банкротами?

Ответ:

В соответствии со статьей 169 Жилищного кодекса обязанность по уплатевзносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений вмногоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если болееранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная смесяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликованаутвержденная региональная программа капитального ремонта, в которуювключен этот многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса взнос накапитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома входит вструктуру платы за жилое помещение, а общее имущество многоквартирногодома в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса принадлежит направе общей долевой собственности собственникам помещениймногоквартирного дома.

Процедура признания гражданина банкротом описана в главе ХФедерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)» (далее – Федеральный закон № 127-ФЗ), в соответствии со статьей213.4 которого гражданин обязан обратиться в арбитражный суд с заявлением опризнании его банкротом в случае, если удовлетворение требований одногокредитора или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнениягражданином денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательныхплатежей в полном объеме перед другими кредиторами и размер такихобязательств и обязанности в совокупности составляет не менее чем пятьсоттысяч рублей, не позднее тридцати рабочих дней со дня, когда он узнал илидолжен был узнать об этом.

В случае вынесения арбитражным судом определения об обоснованностизаявления о признании гражданина банкротом вводится процедурареструктуризации долгов гражданина.

Исходя из системного толкования статьи 213.11 Федерального закона №127-ФЗ следует, что с даты вынесения арбитражным судом определения опризнании, обоснованным заявления о признании гражданина банкротом ивведения реструктуризации его долгов мораторий на удовлетворение требованийкредиторов по денежным обязательствам не распространяется на текущиеплатежи гражданина.

Статьей 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ установлен запрет нареализацию жилого помещения (его части), если для гражданина-должника ичленов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оноявляется единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Вданном случае право собственности на указанное жилое помещение загражданином сохраняется вне зависимости от принятия решения о признаниигражданина банкротом.

Согласностатье 213.27 Федерального закона № 127-ФЗ требованиякредиторов о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в томчисле об уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества вмногоквартирном доме, удовлетворяются в третью очередь.

Требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточностиимущества гражданина, считаются погашенными, за исключением случаев,предусмотренных Федеральным законом № 127-ФЗ.

Так согласно п. 5 ст. 213.28 Федерального закона № 127-ФЗ требованиякредиторов по текущим платежам, о возмещении вреда, причиненного жизни илиздоровью, о выплате заработной платы и выходного пособия, о возмещенииморального вреда, о взыскании алиментов, а также иные требования, неразрывносвязанные с личностью кредитора, в том числе требования, не заявленные привведении реструктуризации долгов гражданина или реализации имуществагражданина, сохраняют силу и могут быть предъявлены после окончанияпроизводства по делу о банкротстве гражданина в непогашенной их части впорядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса собственник помещения вмногоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего емупомещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества вмногоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности наэто имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносовна капитальный ремонт, а обязанность по оплате расходов на капитальный ремонтобщего имущества в многоквартирном доме распространяется на всехсобственников помещений в этом доме с момента возникновения правасобственности на помещение в этом доме.

Кроме того, в отношении взносов на капитальный ремонт введенаспециальная норма, согласно которой при переходе права собственности напомещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходитобязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальныйремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненнаяпредыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальныйремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РоссийскойФедерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальнымобразованием, являющимися предыдущим собственником помещения вмногоквартирном доме.

На основании вышеизложенного следует, что оплата взносов накапитальный ремонт напрямую связана с личностью должника как собственникапомещения в многоквартирном доме, а соответственно подпадает под исключение,предусмотренное пунктом 5 статьи 213.28 Федерального закона № 127-ФЗ.

Указанная позиция также подтверждается сформированной судебнойпрактикой. Так в силу прямого указания Федерального закона №127-ФЗ освобождение должника от расходов на содержание принадлежащих емужилых помещений не предусмотрено при завершении процедуры реализацииимущества, так как указанные обязательства напрямую связаны с личностьюдолжника, с наличием у него права собственности на имущество (единоличное иобщедолевое), фактом проживания в жилом помещении.

На основании вышеизложенного, списание задолженности за капитальныйремонт гражданам, признанным банкротами в силу действующих нормжилищного законодательства и сложившейся судебной практики, необоснованно.

 

 

 

Прочитано 56 раз Последнее изменение Среда, 11 мая 2022 12:10