О порядке эксплуатации нежилых помещений

в многоквартирных жилых домах

Согласно ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в том числе при использовании нежилых помещений в доме с нарушением установленного порядка.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 28.08.2018 № 83-КГ 18-13 высказал позицию, что осуществление в помещении деятельности, которая, не была предусмотрена при его переводе из жилого в нежилое, противоречит его целевому использованию и нарушает права жителей дома и иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в случаях, когда помещения были переведены в нежилые с целевым использованием «под офис» или «под салон красоты», использоваться под магазины они не могут. В таких случаях судами выносились решения о возложении обязанностей на собственников нежилых помещений и арендаторов прекратить их использование в целях торговли, поскольку это противоречит их назначению, заявленному при переводе из жилого в нежилое.

Кроме этого, с июня 2019 года, в связи с принятием Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», усложнилась процедура перевода жилого помещения в нежилое. Для этого теперь требуются согласие собственников примыкающих помещений и протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с одобрением перевода.

Жилищный кодекс определил особенности правомочия общего собрания в зависимости от количества подъездов в доме. Так, если в доме более одного подъезда, то наличие кворума будет, если в общем собрании приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% процентами голосов, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего числа. Если в доме один подъезд, что кворум будет иметь место, если в общем собрании приняли участие собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов.

Теперь после перевода помещения из жилого в нежилое в него должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Прокуратура г.Якутска